Comprendre le plan pluriannuel de travaux

PPA, PPT ou encore Plan Pluriannuel de Travaux, quel que soit le nom donné, ou les modalités de réalisation, cette pratique reste très courante et commune à l’ensemble des acteurs majeurs de l’immobilier, qu’ils soient propriétaires, Asset Managers ou Gestionnaires Techniques.

En tant que propriétaire ou gestionnaire technique, vous pratiquez déjà très certainement celle-ci et êtes conscients des bénéfices qu’elle représente pour préserver la performance financière de votre parc immobilier. Un des avantages sera notamment de permettre de déclencher les travaux pertinents au meilleur moment de la vie du bâtiment et de garantir le bon fonctionnement et la sécurité des immeubles dans le temps.

Revenons ensemble sur la définition du plan pluriannuel de travaux, et ce qu’il faut en retenir.

Concrètement c’est quoi le plan pluriannuel de travaux ?

Le contexte

Dès l’acquisition, un bâtiment est assujetti à un mécanisme de dégradation et vieillissement physique, qu’il convient de monitorer et de contrôler au maximum. Selon les priorités, et la dimension des travaux à entreprendre en phase avec les objectifs des propriétaires, les mesures à prendre en termes de maintenance et d’entretien impliqueront des actions plus ou moins importantes, de la simple réfection à des rénovations de plus grande ampleur.

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À noter donc la différence entre ce que l’on nommera les travaux courants de maintenance, dont l’objectif est de conserver la capacité fonctionnelle du bâtiment, des travaux de modernisation ou de transformation, destinés à adapter la construction aux nouvelles exigences du marché.

Ces derniers peuvent d’ailleurs engager une réappréciation de la valeur du bien initial.

Si l’on peut définir la maintenance de patrimoines immobiliers comme une « activité consistant à assurer la maintenance courante des patrimoines ou biens immobiliers au moyens d’interventions curatives ou préventives sur les locaux et les installations techniques qui s’y trouvent (réfection partielle, remise à niveau, maintien de la performance des installations…) », elle est à distinguer des opérations de rénovation de tous corps d’état, impliquant des travaux plus importants, à budget dédié.

Les objectifs du plan pluriannuel de travaux

Le contexte étant posé, il est plus aisé de comprendre le champ d’intervention de votre plan pluriannuel de travaux, qui va permettre une visibilité conjointe entre propriétaires et gestionnaires, des budgets et des plannings dédiés à tous les plans d’actions envisagés pour se mettre en conformité, et garantir le service d’un bien.

Les plans pluriannuels de travaux, de maintenance ou d’entretien permettent aux propriétaires et aux gestionnaires de biens, de s’assurer du suivi et du respect des opérations de travaux décidés conjointement.

Résolument financier, l’objectif de ce type de document vise à l’anticipation des obligations des partis, en phase avec leurs priorités stratégiques et techniques. La finalité étant de limiter l’aspect curatif des travaux afin de s’orienter à terme vers un aspect plus préventif des actifs.

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Si le plan pluriannuel de travaux n’est que partiellement réglementé, il n’en reste pas moins indispensable, afin de garantir la continuité de la valeur d’un bien.

Parce que réalité oblige, lissée sur plusieurs dizaines d’années, l’intégralité des dépenses de fonctionnement d’un parc immobilier peut aboutir à un coût d’investissement multiplié par 3 ou par 4.

Les explications sont assez simples… En cause, des exigences de qualité de vie et une pression quotidienne sur la consommation énergétique.

En anticipant ces exigences actuelles et à venir, vous contribuez à pérenniser le fonctionnement technique de vos biens et ainsi garantir un service en phase avec les attentes de vos occupants.

Le plan pluriannuel de travaux vous permet ainsi de mieux prévoir et organiser vos interventions de maintenance, de travaux, et de bloquer les ressources financières vous garantissant la concrétisation de celui-ci.

Le plan pluriannuel de travaux garantit la performance des immeubles pour un propriétaire

Valoriser son patrimoine immobilier en tant que propriétaire, s’appuie sur une gestion optimisée permettant à la fois de pérenniser l’attractivité commerciale de ses actifs et de sécuriser ses revenus locatifs.

Une juste balance entre une qualité de service et une bonne anticipation des dépenses, garantissant la pérennité des biens. Car si la maintenance représente un certain budget, qu’en est-il de la non-maintenance ?

Un des challenges principaux pour le propriétaire de bien sera d’opter pour un plan d’action qui équilibre les deux.

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Une mission prioritaire ? Réduire l’écart entre l’état de fonctionnement réel d’un bâtiment, et les obligations réglementaires qui voient le jour régulièrement (performance énergétique, traitement de l’amiante, mise en accessibilité des bâtiments…).

Une problématique ? La gestion d’un PPA multiplié par le nombre de bâtiments constituant son parc immobilier.

Afin d’éviter toutes tâches chronophages ou mauvaise coordination entre planneurs et décideurs, il est indispensable de disposer d’un outil puissant, permettant une facilité de gestion et un gain de temps.

Le PPA pour un Property Manager

En tant que gestionnaire de biens, vos missions sont multiples. Une de vos priorités sera notamment de bien représenter les intérêts du propriétaire, et de vous acquitter de ses obligations. Anticiper et gérer les travaux nécessaires fait partie intégrante de vos responsabilités.

La création de vos plans pluriannuels de travaux se doit donc d’être précise et technique, afin de présenter les plans d’actions et négocier les budgets.

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En bâtissant un schéma directeur, vous serez à même de proposer et valoriser l’intégralité des interventions à effectuer.

En anticipant les actions à mettre en place pour la préservation du patrimoine sur les prochaines années à venir, vous garantissez une économie de coûts, et donc de rentabilité globale.

Réfléchissez avant d’agir, et engagez notamment une réflexion quant à l’avenir que vous réservez à votre bâtiment ? Quels sont les services qu’il doit rendre sur le moyen et long terme, avez-vous des exigences en termes de sécurité ?

Cette réflexion devant être engagée pour les 10 prochaines années !

Conclusion

En tant que professionnels de l’immobilier, vous êtes conscients des pratiques et des mesures à appliquer dans votre cœur de métier afin de faire fructifier votre parc. S’adapter à une nouvelle technologie pour le faire est peut-être moins une évidence.

Le plan pluriannuel de travaux, point de rencontre des expertises des différents acteurs de l’immobilier, est une véritable clé de voûte de la performance du patrimoine dans le temps, si vous réussissez à le gérer de manière optimale.

Si le tableau Excel semble être un outil approprié, il existe aujourd’hui des solutions, qui seront à même d’améliorer la gestion et de réduire les phases de validation de votre PPA.

Source 

(1) https://magazine.lecedre.fr/2017/04/07/plan-pluriannuel-optimisez-la-maintenance-de-vos-batiments/

(2) http://www.hqe.guidenr.fr/cible-7-hqe/guide-maintenance-batiments.php

(3) https://fr.swisslife-am.com/gp/gestionnaire-de-bien-immobilier/

(4) https://fr.wikipedia.org/wiki/Maintenance_de_patrimoines_immobiliers#

Catégorie: Plan pluriannuel

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